關(guān)注掌鏈公眾號(hào)
洞悉物流供應(yīng)鏈
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洞悉物流供應(yīng)鏈
這家世界排名第二、亞洲排名第一的物流地產(chǎn)巨頭，其在世界物流地產(chǎn)領(lǐng)域的運(yùn)作有著標(biāo)桿性的地位。盡管普洛斯并非十全十美，但它的確是仍在起步階段的中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)最值得學(xué)習(xí)的企業(yè)。我們之所以如此庖丁解牛般地去剖析這家企業(yè)和模式，就是為了寄望于本土產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商能夠找到差距，尋覓方法，用普洛斯那種標(biāo)準(zhǔn)化、服務(wù)化、網(wǎng)絡(luò)化、平臺(tái)化的思維去看待自己的業(yè)務(wù)，最終奠定自身在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)江湖的位置。
（一）初入中國(guó)
試看書(shū)林隱處，幾多俊逸儒流。虛名薄利不關(guān)愁，裁冰及剪雪，談笑看吳鉤。評(píng)議前王并后帝，分真?zhèn)握紦?jù)中州，七雄擾擾亂春秋。興亡如脆柳，身世類虛舟。見(jiàn)成名無(wú)數(shù)，圖形無(wú)數(shù)，更有那逃名無(wú)數(shù)。霎時(shí)新月下長(zhǎng)川，江湖變桑田古路。訝求魚(yú)緣木，擬窮猿擇木，恐傷弓遠(yuǎn)之曲木。不如且覆掌中杯，再聽(tīng)取新聲曲度。
一首施耐庵的《破陣子》讀罷，于我心有戚戚焉。那江湖廟堂的紛紛擾擾，倒遠(yuǎn)不及我輩于書(shū)林之中指點(diǎn)江山之暢，激揚(yáng)文字之樂(lè)，把酒當(dāng)空，品頭論足，自有一番極樂(lè)境界。
話歸正題。說(shuō)的是公元2003年4月，當(dāng)時(shí)的中國(guó)正籠罩在一片“白色恐怖”之中。一種叫作SARS的病毒從中國(guó)南部蔓延到北部，并在首都北京掀起一場(chǎng)與死亡咫尺之距的災(zāi)難。這場(chǎng)來(lái)也匆匆，去也匆匆的災(zāi)難重創(chuàng)了當(dāng)年中國(guó)乃至亞洲的旅游業(yè)，也很大程度上拖累了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。
混亂之中，讓很多人忽略了另一件當(dāng)時(shí)本就看起來(lái)沒(méi)有那么起眼的事情。一家叫做ProLogis的美國(guó)公司的首個(gè)中國(guó)辦事處，在4月份的上海低調(diào)問(wèn)世，在中國(guó)，這個(gè)名字翻譯為后來(lái)如雷貫耳的“普洛斯”。
普洛斯為中國(guó)帶來(lái)了“物流地產(chǎn)”的概念，這在當(dāng)時(shí)的中國(guó)還是聞所未聞的事情。2003年，現(xiàn)代物流概念都尚未深入人心，地產(chǎn)概念則僅僅局限于住宅和商鋪，這兩個(gè)詞安在一起究竟是怎樣一種景象，國(guó)人還沒(méi)有見(jiàn)過(guò)。
但在這個(gè)時(shí)候，普洛斯其實(shí)已經(jīng)在國(guó)際上有著相當(dāng)?shù)耐?。全球投資額超過(guò)160億美元，所投建的物流配送設(shè)施網(wǎng)絡(luò)遍布北美、歐洲和亞洲的76個(gè)市場(chǎng)，擁有、管理并開(kāi)發(fā)了2079處共計(jì)2990萬(wàn)平方米的物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，是名副其實(shí)的全球物流地產(chǎn)霸主。
從近乎一片空白，到所有這些成就，僅僅是用了10年時(shí)間。這其中的一個(gè)關(guān)鍵就是“借勢(shì)”，可以說(shuō)，普洛斯是一個(gè)運(yùn)氣非常好，又非常懂得借勢(shì)的企業(yè)。
1991年，普洛斯的前身Security Capital Industrial Trust（安全資本實(shí)業(yè)信托公司）成立。當(dāng)時(shí)，這家信托公司的投資領(lǐng)域比較多元化，既包括工業(yè)地產(chǎn)，也有購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓等。不過(guò)，要使一個(gè)投資產(chǎn)生良性的現(xiàn)金回報(bào)，控制空置率至關(guān)重要，所以普洛斯的創(chuàng)立者們商酌再三，決定專注于當(dāng)時(shí)美國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展下需求量很大的物流地產(chǎn)。
什么是物流地產(chǎn)？這是工業(yè)地產(chǎn)范疇下的一個(gè)特殊領(lǐng)域，也是市場(chǎng)化分工趨勢(shì)下的眾多產(chǎn)物之一。通過(guò)建設(shè)物流設(shè)施和提供專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)，可使制造商、零售商、物流公司等不必投入很大的資金用于設(shè)施建設(shè)上，專心致志地做好主業(yè)。
這樣的細(xì)分業(yè)務(wù)，最終使普洛斯與美國(guó)其他房地產(chǎn)商區(qū)分開(kāi)來(lái)，在房地產(chǎn)這個(gè)傳統(tǒng)行業(yè)中創(chuàng)造出一片新天地并成為其中領(lǐng)袖。
通過(guò)專注于這個(gè)領(lǐng)域，普洛斯的創(chuàng)立者們又發(fā)現(xiàn)，物流配送設(shè)施對(duì)許多公司產(chǎn)生了越來(lái)越大的影響，企業(yè)需要更大的適應(yīng)性和靈活性來(lái)發(fā)展、經(jīng)營(yíng)全球化的生產(chǎn)配送設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，因此作為一個(gè)地產(chǎn)商，應(yīng)對(duì)物流配送如何影響企業(yè)的供應(yīng)鏈具有深刻的認(rèn)識(shí)，而市場(chǎng)中也缺乏提供此類業(yè)務(wù)服務(wù)的企業(yè)。
普洛斯，正是應(yīng)這種需求而順勢(shì)誕生的。
恰好，剛成立的普洛斯又趕上了好光景，借著當(dāng)時(shí)美國(guó)席卷全國(guó)的REITs熱潮迅速發(fā)展，并在1994年在紐交所掛牌上市。
插上資本之翼的普洛斯一飛沖天，一方面通過(guò)各類兼并收購(gòu)壯大自己，如1991年并購(gòu)了Meridian Industrial Trust，在2004年并購(gòu)了Keystone之后，2005年又并購(gòu)了Catellus等，另一方面則借著 美國(guó)跨國(guó)企業(yè)客戶在全球擴(kuò)張的機(jī)會(huì)，也把自己的足跡踏向全世界。
1997年，普洛斯曾經(jīng)考察過(guò)日本和中國(guó)，當(dāng)時(shí)就在考慮在這兩個(gè)亞洲大國(guó)布點(diǎn)，然而突如其來(lái)的亞洲金融風(fēng)暴和中國(guó)那時(shí)還剛剛起步的物流產(chǎn)業(yè)還是讓普洛斯望而卻步，轉(zhuǎn)而選擇歐洲。
直到2001年，普洛斯才首次進(jìn)入亞洲，第一站選在日本，并得以更近距離地觀察與日本一水之隔的那個(gè)龐大市場(chǎng)。
這一年，也是中國(guó)終于沖破重重阻礙入世的時(shí)刻。自此，越來(lái)越多的歐美企業(yè)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，生產(chǎn)、貿(mào)易所產(chǎn)生的需求呈幾何式增長(zhǎng)，但中國(guó)卻幾乎沒(méi)有符合需求的現(xiàn)代化物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施。這一切，都被普洛斯看在眼中。
于是，普洛斯終于在2003年選擇進(jìn)入中國(guó)，并在上海設(shè)立了辦事處。選擇上海不難理解，這里是中國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、外資企業(yè)最多、國(guó)際貿(mào)易最繁榮的城市，更是全球第一大港口，對(duì)現(xiàn)代化物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的需求也最強(qiáng)烈。
普洛斯在中國(guó)的開(kāi)疆辟土，跟很多跨國(guó)企業(yè)一樣，選擇的是“以華治華”，在其中立下汗馬功勞的，包括普洛斯的靈魂人物——中國(guó)區(qū)總裁梅志明，后來(lái)創(chuàng)立了上海易商集團(tuán)的沈晉初（當(dāng)時(shí)其被梅志明說(shuō)動(dòng)，從戴德梁行跳槽到普洛斯任上?？偨?jīng)理），以及目前主要負(fù)責(zé)普洛斯的另一項(xiàng)中國(guó)業(yè)務(wù)——環(huán)普產(chǎn)業(yè)園的總經(jīng)理趙明琪。
其實(shí)，普洛斯剛進(jìn)入中國(guó)時(shí)面對(duì)的并不是一個(gè)非常有利的時(shí)機(jī)。當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)異常嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控剛剛開(kāi)始，市場(chǎng)噤若寒蟬。而且當(dāng)時(shí)正是很多國(guó)內(nèi)企業(yè)利用物流概念瘋狂圈地，弄得“滿地盡是物流園”，甚至有很多侵占農(nóng)田的惡劣事件，導(dǎo)致國(guó)家出臺(tái)一系列嚴(yán)格的土地禁令，使得普洛斯很難施展手腳。
很多地方政府，包括上海，都充滿敵意和狐疑地審視著這個(gè)“外來(lái)的和尚”，也許在他們眼中，這僅僅是一個(gè)生著洋人面皮的新圈地者。
剛剛準(zhǔn)備大干一場(chǎng)，就遭遇中國(guó)本土政策的當(dāng)頭一棒，普洛斯顯然出師不利，前途叵測(cè)。那么，幾乎完全沒(méi)有準(zhǔn)備的普洛斯，究竟是如何化險(xiǎn)為夷，克服其在中國(guó)市場(chǎng)遭遇的第一個(gè)難題的？請(qǐng)看下一回《長(zhǎng)袖善舞》。
