目前我國的物流園區(qū)作用巨大，對促進城鄉(xiāng)經(jīng)濟發(fā)展，整合優(yōu)勢資源，改善城市環(huán)境，提高運營效率等，都有積極的意義。
但是現(xiàn)有的物流園區(qū)的作用有待提升，即物流園區(qū)發(fā)展還存在許多問題：
定位不明確。缺乏前期市場調(diào)研，發(fā)展目標和方向不清晰，導致物流園區(qū)規(guī)劃和建設(shè)與市場脫節(jié)，與專業(yè)脫節(jié)；資源整合不夠，運營能力欠缺。缺乏商業(yè)模式（盈利模式簡單，以出租為主），渠道不暢，運營管理能力較低等。
根據(jù)中物天成大量的物流園區(qū)項目經(jīng)驗，物流園區(qū)成功的關(guān)鍵可以概括為16個字：市場導向，資源整合；企業(yè)運作，政府支持。充分的前期市場調(diào)研和分析，以滿足目標市場的實際需求；準確的戰(zhàn)略定位和專業(yè)性的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，把握項目的前瞻性和可操作性；關(guān)鍵資源的整合以及優(yōu)勢互補，特別是要搭建支撐園區(qū)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展的公共服務(wù)體系和信息服務(wù)平臺；客戶資源的積累，招商渠道的專業(yè)和暢通，以及后期專業(yè)團隊的運營和管理；獲得政府和各合作方的支持，政策的引導（包括稅收返還和資金扶持）。
物流園區(qū)成功，要把握以下三個關(guān)鍵點：
要有符合市場需求的戰(zhàn)略定位
物流園區(qū)的戰(zhàn)略定位要求，符合市場需要，短期內(nèi)可以形成良性循環(huán)，把握需求和供應(yīng)兩個方面。戰(zhàn)略定位過程分為調(diào)研、分析和定位3個階段。
戰(zhàn)略定位包括，目標定位、市場定位、功能定位、業(yè)務(wù)定位等。戰(zhàn)略定位的前提在于充分的市場調(diào)研，包括區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境（總體產(chǎn)業(yè)環(huán)境，周邊區(qū)域環(huán)境，本地綜合環(huán)境），項目優(yōu)勢（區(qū)位優(yōu)勢，交通優(yōu)勢，產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，政策優(yōu)勢）和市場分析（現(xiàn)狀，特點，問題，趨勢。競爭市場，潛在客戶，市場趨勢）。
充分調(diào)研后，形成項目建議書，應(yīng)涵蓋，指導思想，發(fā)展原則，定位和體系構(gòu)成（內(nèi)涵和外延），功能規(guī)劃和建設(shè)內(nèi)容，信息系統(tǒng)規(guī)劃，運營模式，投資估算和財務(wù)評價（收入、費用、稅收、利潤），工作計劃和實施建議等。
符合操作需求的規(guī)劃設(shè)計
物流園區(qū)規(guī)劃設(shè)計的有3個基本步驟：概念設(shè)計，功能設(shè)計和技術(shù)設(shè)計。規(guī)劃設(shè)計應(yīng)該注意幾個問題：依據(jù)市場分析和戰(zhàn)略定位；依據(jù)物流運作（作業(yè)）的專業(yè)要求；不能照搬、照套工業(yè)或者同行的做法；不能求大、求全、求超前。
在規(guī)劃設(shè)計中，常用的技術(shù)包括，時間研究，隊列理論，工序研究，資源有效分配，緩沖地帶設(shè)計，業(yè)務(wù)流程設(shè)計，仿真測試，瓶頸分析，吞吐量分析，運籌學，線性平衡，關(guān)鍵路徑方法等。
符合營運需求的運作流程
有效率的運作流程和管理，不僅可以為操作人員提供一個安全的操作環(huán)境，也令貨物的處理更為系統(tǒng)化和條理化，直接提高整體效率。運作管理流程設(shè)計包括：收貨程序，交接程序，儲存程序，配送程序，日常運作程序，運作管理系統(tǒng)等。
